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ROI - ROE e LEVA FINANZIARIA negli INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Ci sono compagni di viaggio di cui l’investitore immobiliare non può privarsi nel suo percorso verso il successo: si chiamano ROI, ROE e Leva Finanziaria.  Facciamo la loro conoscenza.

Definizione di ROI e ROE

La percentuale di ritorno

-sul capitale complessivamente investito è il R.O.I. (Return On Investment)

-sul capitale proprio investito è il R.O.E. (Return On Equity)

Definizione di Leva Finanziaria

Che cos'è la leva finanziaria e come funziona? Consideriamo una definizione operativa. Per leva finanziaria s'intende generalmente la possibilità di effettuare investimenti, immobiliari e in strumenti finanziari, per un importo superiore alla propria disponibilità liquida, grazie all’utilizzo del capitale di terzi.

Quindi, tanto più è ampio l’utilizzo del capitale di terzi in rapporto al capitale proprio e tanto più è elevato l’effetto leva.

Facciamo alcuni esempi per illustrare la loro importanza

INVESTIMENTO IMMOBILIARE UTILIZZANDO SOLO CAPITALE PROPRIO

Il capitale complessivamente investito è di 63.595 ed è costituito esclusivamente da capitale proprio!

Prezzo di cessione                                                                 115.000

(-) costo di acquisto (55.300 prezzo + 8.295 spese)              63.595

                                                                                               -------------

Ritorno sull’investimento                                                        51.405

                         51.405

ROI e ROE  = -----------  x 100 = 80,83%     (il ROI e il ROE coincidono, perché il capitale

                         63.595                                   complessivamente investito è costituito solo

                                                                       da capitale proprio !)

Leva finanziaria: ASSENTE

INVESTIMENTO IMMOBILIARE UTILIZZANDO CAPITALE PROPRIO E CAPITALE DI TERZI (utilizzo PARZIALE della LEVA FINANZIARIA)

Il capitale investito è di 63.595 ed è costituito per 60.000 da capitale di terzi (per es., proveniente da banche) e per la differenza di 3.595 da capitale proprio

Prezzo di cessione                                                                 115.000

(-) costo di acquisto (55.300 + 8.295)                                     63.595

                                                                                               ------------

Ritorno sull’investimento                                                         51.405

                51.405

ROI   = -----------  x 100 = 80,83%     

                63.595       

 

                51.405                             

ROE  = ----------------  x 100 =  1.429,90% 

                 3.595

Leva finanziaria: parziale, ma elevata.

Nell’esempio suddetto, per il quale per semplicità di esposizione non consideriamo gli oneri finanziari, vediamo all’opera l’utilizzo parziale, ma intensivo, della leva finanziaria, ossia l’ottenimento di un profitto con l’utilizzo quasi esclusivo del capitale di terzi, che nell’esempio costituisce quasi il 95% del capitale complessivamente investito.

INVESTIMENTO IMMOBILIARE UTILIZZANDO SOLO CAPITALE DI TERZI (utilizzo TOTALE della LEVA FINANZIARIA)

Il capitale complessivamente investito è di 63.595 ed è costituito esclusivamente da capitale di terzi (per es., proveniente da banche)

Prezzo di cessione                                                                 115.000

(-) costo di acquisto (55.300 + 8.295)                                    63.595

                                                                                              ------------

Ritorno sull’investimento                                                        51.405

 

                51.405

ROI   = -----------  x 100 = 80,83%     

                63.595       

 

                51.405                 

ROE  =  -----------  x 100 =   INFINITO !!!

                ZERO                             

Leva finanziaria: TOTALE

Nell’esempio suddetto vediamo all’opera l’utilizzo TOTALE della leva finanziaria, ossia l’ottenimento di un profitto con l’utilizzo esclusivo del capitale di terzi.

Anche in questo caso, per semplicità, non consideriamo gli oneri finanziari.

L’investitore ottiene un profitto senza aver investito capitale proprio !

L’utilizzo totale della leva finanziaria consente quindi di ottenere un rendimento infinito.

CONFRONTO tra i diversi ROE

Per l’investitore la percentuale di ritorno sul capitale complessivamente investito (ROI) è importante, ma lo è ancora di più la percentuale di ritorno sul capitale proprio investito (ROE), che è direttamente correlata all’intensità dell’utilizzo della leva finanziaria. Mettiamo a confronto i diversi ROE dei tre esempi illustrati.

1° esempio

Abbiamo investito 63.595 del nostro capitale per ottenere 51.405, con un rendimento dell’80,83%

2° esempio

Abbiamo investito 3.595 del nostro capitale per ottenere 51.505, con un rendimento del 1.429,90%

3° esempio

Abbiamo investito ZERO del nostro capitale per ottenere 51.405, con un rendimento INFINITO

Come si calcola la leva finanziaria ?

                    capitale proprio + capitale di terzi          totale fonti di finanziamento

Leva =     ------------------------------------------------- = -----------------------------------------

                                 capitale proprio                                    capitale proprio

  • La leva è pari a 1, se il capitale investito coincide con il capitale proprio
  • La leva è compresa tra 1 e 2 , se il capitale proprio è superiore al capitale di terzi
  • La leva è maggiore di 2, se il capitale di terzi è superiore al capitale proprio
  • La leva è infinita, se il capitale di terzi coincide con il capitale investito (ossia quando il capitale proprio è pari a ZERO !)

 

La potenza della leva: calcoliamola nei tre esempi illustrati

1° esempio:

63.595/63.595 = 1                        (per ogni Euro investito, l’investitore ne mette 1)    

2° esempio:

63.595/3.595 = 17,69       (per ogni 17,69 Euro investiti, l’investitore ne mette 1)

3° esempio:

63.595/zero = INFINITA (per ogni Euro investito, l’investitore ne mette ZERO !)

 

Studio Santi & Associati © Gennaio 2018