Contratto preliminare per la compravendita di un immobile ad uso abitativo stipulato tra due privati (persone fisiche), nel quale tra l'altro si prevede una caparra confirmatoria a garanzia dell'adempimento della controparte.

Nel caso in questione, una delle parti non adempie e quindi l’altra parte recede dal contratto ed incamera l'importo della caparra.

La funzione che la caparra assume in questo scenario è essenzialmente risarcitoria.

Per lungo tempo, vi è stata una vivace discussione nella quale alcuni sostenevano che, essendo un risarcimento, non potesse configurare un incremento di ricchezza imponibile.

L'interpretazione prevalente e consolidata riconosce che, pur avendo una funzione risarcitoria, la caparra incamerata si sostituisce a un potenziale provento che, se il contratto fosse andato a buon fine, avrebbe generato un reddito imponibile. Infatti, se il promittente venditore avesse venduto l'immobile realizzando una plusvalenza tassabile (nel caso di vendita entro i cinque anni dall'acquisto), la caparra incamerata sarebbe considerata un risarcimento per la perdita dell'opportunità di realizzare un reddito imponibile.

L’analisi suddetta considera l’inadempienza del promissario acquirente, mentre nel caso di inadempienza del promittente venditore, che versa il doppio dell’importo della caparra al promissario acquirente, non vi è la riconducibilità dell’importo stesso ad un mancato ottenimento di un reddito imponibile; quindi, tale importo incamerato non potrebbe che avere natura meramente risarcitoria.

Si chiede, pertanto, se l’importo incamerato dal promissario acquirente possa avere rilevanza ai fini delle imposte sul reddito.

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01.11.2025.